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[推荐评级]房地产行业周报:限售政策点评:需求端放松预期落空 但供给端整合已成必然 维持看多龙头
时间:2017-09-25

事件:
9 月22 日晚,全国楼市调控再现集中升级,重庆、南昌、西安、南宁、石家庄、长沙、贵阳等7 个省会城市加码楼市调控政策。其中,除西安推出商品住房调价前要申报政策之外,其他6 城均出台了限售措施。此外,自今年3 月至今全国已有41 城出台限售政策。

点评:
1、多城限售政策加码,需求端放松预期落空,但供给端放松仍可预期9 月22 日,7 个二线城市同时加码楼市调控,其中调控政策主要为限售政策(通过2-10 年的销售限制,防止“拿房即卖”),并且上述城市大多为热点15 个一二线城市之外的其余二线城市,而这些城市8 月房价涨幅在同类型城市中居前。我们认为:1)本次限售加码通过限制流动性来降低交易频次,旨在抑制投资性需求,再次强调 “房子是用来住的,不是用来炒的”的定位;2)本次多城调控加码更多是之前调控思路的延伸,属于调控政策城市能级的下移,仍只影响局部,并非全国范围内调控升级;3)多城集中式加码调控说明这次调控的压力应来自于住建部,表明中央政府目前至少在需求端调控方面仍无放松意愿,因而经济数据差而政策放松的预期落空;4)我们认为由于本轮周期过度去库存,库存低位下政府为防止房价上涨,确实需求端调控政策放松会来的更晚,但供给端政策调控放松或可预期、并预计或将更早出现,包括预售证监管以及土地加大供应等。

2、限购已达60 城背景下,限售对于全国需求影响有限,局部有较大影响从需求的角度来看,限售政策旨在打压投资性需求,但对于预期持房时间更久的刚需和改善型需求没有误伤,从这一点上来说,限售政策要比限购政策相对更加合理,并且由于此前的限购政策已经对投资性需求进行了一轮严厉打压(也误伤了改善型需求以及刚需),因而限售政策在限购城市继续加码实际上对于投资性需求的打压影响有限,并且目前全国累计限购城市已经达近60 个城市,已经包括主流一二三线城市,占比全国销售面积约50%,并且再考虑低能级的三四线城市仍需去库存而不会跟进限售政策,因而从需求端而言,即使后续限售政策继续扩围,对全国购房需求有负面影响、但影响可控,但值得注意的是,限售政策在非限购城市的加码对于投资性需求的打压影响较大,因而区域性的需求负面影响需要关注。

3、限售主要针对增量,因而对短期供应影响中性,而中期供应影响负面从供应的角度来看,由于限售政策主要针对增量购房(包括一手房和二手房),以网签或办房产证为界,限制增量购房之后2-10 年内的再次销售行为,而对存量住房并没有限售。1)短期而言,限售政策对于短期二手房的供应并没有太大的影响,可能的短期影响也仅在于卖二手房来买一手房的购房客户的需求被限制之后导致二手房供应略有减少,短期而言限售政策对于二手房供应影响中性;2)中期而言,限售政策对于中期二手房的供应将有比较大的影响,以2017 年为界后续的 2 年内,也即2019 年前,上述41 个限售城市的房产流动性将大为限制致使高价购房者即使在下行周期中也难以形成恐慌性降价和抛盘,导致这些城市的二手房供应将有所减少,从而造成中期房价的稳定,也防止银行出现系统性金融风险,以及确保了防止资金外流,为实体经济改革与复苏提供更长时间的窗口期。

4、土地集中度猛烈跳增,预示龙头销售集中度更快提升、打开增长空间目前房地产房行业正处于行业强烈洗牌阶段。1)销售方面,Top10 龙头房企的权益销售金额集中度由2016 年16%跳增到2017H1 的22%,VS以前每年提升1pct。2)拿地方面,龙头拿地集中度经历了更大幅提升,主流15 家房企在 2010-15 这6 年中,平均权益拿地面积占比全国300 城约10%,但是2016 年跳增到22%,17H1 再次跳增至37%,增速远快于销售集中度提升。也就是说包括主流15 家房企的龙头房企已经挤压了近30%的小房企离开土地市场,而这将逐步在今后2-3 年中致使近30%的小房企退出销售市场,从而预示着龙头房企销售集中度更猛烈提升,因此远期行业销售下滑不超过30%的假设下,龙头还有绝对增长空间,甚至如果未来2 年全国销售稳定,龙头销售面积还将获得近50%的规模增长空间。

5、需求端放松预期落空,但供给端整合已成必然,维持看多龙头近期多城集中限售政策加码,在过低库存下为防止房价上涨,即使近期经济数据较差,政府在需求端的政策放松仍难以预见,市场需求端放松预期落空,但我们认为过低库存下供给端放松仍可预期,如预售证监管以及加大土地供应等,并且龙头房企对于供给端放松更为敏感,因而这也将加剧行业销售和土地集中度的提升,进一步推动行业的整合。我们维持房地产小周期延长框架,并且认为本轮反常周期中政府限价政策以及土地出让制度都利好于资源进一步向龙头集聚,推动了销售集中度和拿地集中度的快速提升,尤其后者将预示本轮行业洗牌将更为剧烈,维持看多地产龙头,并维持板块推荐评级,维持推荐组合: 1)龙头房企:万科A、保利地产、金地集团;2)一二线资源:招商蛇口、华侨城A、北辰实业、北京城建;3)三四线开发:新城控股、蓝光发展、中南建设、荣盛发展。