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调控显效 多数城市房地产库存已进入良性周期
时间:2017-12-17

  持续近三年的楼市“去库存”效果进一步显现,多数城市的房地产库存已进入良性周期。数据显示,截至10月底,受监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米,环比减少2.1%,同比减少10.1%,已经连续27个月同比下跌。对比历史数据,当前的即库存规模已回落到了4年前———全国80城库存规模相当于2013年8月的水平。业内普遍认为,今年前10月全国楼市深度调整,充分体现了调控政策的效应。

 持续近三年的楼市“去库存”措施效果进一步显现,目前多数城市的房地产库存已进入良性周期。易居房地产研究院近日发布的数据显示,截至10月底,受监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米,环比减少2.1%,同比减少10.1%,已经连续27个月同比下跌。

对比历史数据,当前全国80城库存规模相当于2013年8月的水平,即库存规模回落到了4年前。事实上,2015年以来,全国80城库存规模就呈现出持续性下降态势,这也意味着去库存取得了较好的效果。

具体来看,各线城市楼市库存普遍下跌。截至10月底,一、二线及三四线80个城市新建商品住宅库存总量分别为2168万平方米、23884万平方米和13438万平方米,环比增幅分别为-2.2%、-2.4%和-1.5%,同比增幅分别为-17.6%、-9.6%和-9.6%。均出现了环比和同比下滑态势,未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市,补库存的空间依然较大。

10月,80个城市中有67个城市库存低于去年同期水平,另有13个城市库存出现了同比增长。其中,珠海、合肥和惠州三个城市库存上升幅度较大,同比增幅分别达到95%、79%和77%。在80个城市中,有67个城市的库存出现了同比下滑态势,其中杭州、柳州和马鞍山的同比跌幅较大,分别为55%、49%和38%。库存同比下跌的城市数量明显多于上升的数量。

从供求结构来看,10月商品住宅新增供应规模整体上小于成交规模。80个城市新建商品住宅新增成交量为3617万平方米,环比减少1.5%,同比减少27.2%。对比供应数据,10月楼市供小于求,使得库存规模总体上有所下滑。

不仅如此,库存增长将压迫房价回落,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这也可以解释近一个月以来一线城市房价指数率先下跌的现象。

官方公布的数据也反映出了同样的趋势。10月份,全国商品房待售面积为60258万平方米,同比下降13.3%,降幅比上月末扩大了1.1个百分点。

中原地产首席分析师张大伟认为,当前房地产去库存任务已初步完成,一二线及三四线城市商品房库存消化较为充分,很多城市库存消化周期已降至12个月以下。尤其是在今年,许多三四线城市成为了去库存的主力军。

从存销比来看,截至10月,一、二线及三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、10.7和10.9个月。相比9月11.6、10.6和10.8个月的数值,三类城市均有所反弹。严跃进表示,“观察近期这三类城市的存销比数据,纵向看,基本上都呈现了在低位水平上微小反弹的态势。从横向看,一线城市的去化周期甚至比二线城市、三四线城市要大,已经增长到压迫房价下跌的程度,这也可以解释近几个月国家统计局公布的70城房价指数中一线城市房价指数率先下跌的现象。”

针对全国80城库存规模持续下降的情况,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,各地普遍实行严格预售审批政策,是库存减少的主要原因。“10月份,80个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为2782万平方米,环比减少33.3%,同比减少36.4%。从总体上看,10月房企推盘节奏有所放缓。这也说明当前预售证管控政策依然是比较严厉的,且超乎预期。”他说。

严跃进还表示:“前10个月,全国80个城市新批准的预售面积为32711万平方米,同比下跌16.5%。预售证发放规模减少,一方面和各地前两年供地节奏放缓有关,另一方面也和各地的价格管控有关。很多高价楼盘若不主动调低申报价格,就会面临无法获得预售证的尴尬。”

“今年前10个月全国楼市深度调整,充分体现了调控政策效应。尤其是一些房价过快上涨的城市,在预售证发放上持续收紧,这对于督促房企降价、稳定房价等都发挥出了重要作用。”严跃进表示,“从短期来看,至少在今年年底前,考虑到房价稳定的政策导向没有变化,所以年底前部分城市依然会执行较为严厉的预售证管控政策,这会制约库存规模的上升速度。”

除了调控基调不放松之外,今年住建部还强调要完善住房供给和保障体系,有效调整供给结构,包括大力发展住房租赁市场,加大对新市民的公租房保障力度,因地制宜发展共有产权住房,继续推进城镇棚户区改造,加强城乡统筹和区域协调等,这也意味着房地产调控在保持定力的同时,主导思想将逐渐由“去库存”向完善供给过渡。

业内普遍认为,有效落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,在满足刚需、适度增加土地供应的同时,应更加有效地遏制投资投机性购房。特别是要稳妥把握楼市杠杆率,强化对二套及以上房屋的限贷措施。(高伟 庞无忌)

转自:中国商报